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Formularmietverträge und beliebte Fehlerquellen

(von Rechtsanwältin Sabine Klein) Grundsätzlich bietet es sich an, bei Mietverträgen zwischen Privaten einen Formularmietvertrag zu benutzen. Aber Achtung: In Formularmietverträgen sind alle Varianten, die das Gesetz hergibt, aufgeführt, es ist daher zwingend notwendig, Streichungen vorzunehmen, Kreuzchen an der richtigen Stelle zu setzen und schriftlich Dinge zu ergänzen, die im Formular nicht enthalten sind.

Beachten sollte man dabei aber folgendes: Es bietet sich immer an, einen Staffelmietzins oder Indexmietzins zu vereinbaren. Die Vereinbarung eines festen Mietzinses ist in unserer Gegend bindend, ein Mieterhöhungsverlangen ist dabei nur schwer durchzusetzen. Im Rahmen einer Mieterhöhung müsste man Vergleichswohnungen benennen, mit denen sich ein höherer Mietzins erzielen lässt. Dies gelingt fast nie. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete tritt jedoch automatisch eine Erhöhung ein, wenn man die gesetzlichen Vorgaben beachtet.

Auch bitte aufgepasst bei der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsklauseln. Hier hat sich in den letzten Jahren eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt, die Kombination von Klauseln ist oft unwirksam, will man wirksam die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur auf den Mieter umlegen, so empfiehlt sich immer eine anwaltliche Beratung. Auch sollte die Kaution immer in Höhe des maximal zulässigen Betrages vereinbart werden. Dieser umfasst die Höhe einer dreifachen Monatskaltmiete, d. h. ohne eine Betriebskostenvorauszahlung.

Bei allen Fragen das Mietrecht betreffend wenden Sie sich bitte an

Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Sozial- und Familienrecht, Sabine Klein.

Gesetzesänderung im Insolvenzrecht

Für das Verfahren am wichtigsten ist, dass der bisher geforderte, außergerichtliche Einigungsversuch in bestimmten Fällen entfallen kann. Einerseits wenn mehr als 20 Gläubiger vorhanden sind; Andererseits wenn eine Quote von unter 5% zu erwarten ist. Bereits diese Entscheidung dürfte das Verfahren ungemein beschleunigen.

Für die Schuldner genauso wichtig ist, dass die Verfahrensdauer auf 3 oder 5 Jahre verkürzt werden kann. Dies ist davon abhängig, in wieweit die Gläubiger befriedigt werden können. Bei einer Quote von 25% gilt die kürzeste Laufzeit. Können immerhin die Verfahrenskosten gedeckt werden, so sind es nur noch 5 Jahre.

Für die Gläubiger ist künftig wichtig, dass es leichter sein wird, die Versagung der Restschuldbefreiung zu beantragen. War dies bisher (auch verfahrenstechnisch) nur sehr eingeschränkt möglich, so sieht der Entwurf des § 290 InsO völlig neue Möglichkeiten vor: Neben Straftaten gegen das Vermögen des Gläubigers ist die Befreiung auch zu versagen, wenn in erweiterten Fristen schon einmal eine Ablehnung erfolgt ist.

Bestimmte Forderungen können überhaupt nicht mehr erlassen werden: Dies betrifft rückständigen Unterhalt und Steuerschulden.

Unser Tip: Lassen Sie sich umfangreich gestaltend beraten! Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Herrn Rechtsanwalt Jarno C. Kirnberger.

Was tun, wenn die Baustelle ruht?

05.03.2012

(von Rechtsanwalt Justizrat Dieter Kundler)

Für viele Bauherren immer eine unangenehme Bescherung:

Die Baustelle ist eingerichtet, das Material ist vorhanden, die Arbeiten sind begonnen und plötzlich kommt es zum Stillstand! Die Zeit rinnt davon, Telefonate führen zu keinem Ergebnis, dem Bauunternehmer ist eine andere Baustelle wichtiger.

Wie gut wenn in solchen Fällen Fertigstellungstermine im Vertrag ausdrücklich festgeschrieben sind. Denn Terminverzögerungen gehören zu den typischen Ursachen für Streitigkeiten am Bau. 

Selbstverständlich ist ein Vertrag auch ohne entsprechende Fristen und Terminvereinbarungen wirksam. Weil aber unklar ist, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertig stellen muss, kommt es hier regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Der Bauherr steht meist unter Zeitdruck, weil er die Mietwohnung gekündigt hat oder weitere Arbeiten von der Fortführung der Baustelle abhängig sind.

Aber auch wenn im Vertrag keine Fristen zur Arbeitsaufnahme und zur Fertigstellung genannt werden, liegt es nicht im Ermessen des Unternehmers, wann er mit der Ausführung beginnt bzw. den Bau fertig stellt. Der Bauunternehmer muss grundsätzlich nach Vertragsschluss relativ zügig mit dem Bau beginnen und ihn auch in angemessener Zeit zu Ende bringen. Also viel Potenzial zu jahrelangem Streiten. Verstreicht der angemessene Zeitrahmen ohne dass der Bau fertig gestellt wird, hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten sich zu wehren. Er kann, je nach Lage der Dinge, entweder Fristen und Nachfristen setzen, den Vertrag kündigen oder den Unternehmer auf Schadensersatz verklagen.

Der Erfolg ist von dem richtigen Vorgehen gegen den Unternehmer abhängig und führt oftmals zu sehr viel Ärger und langfristigen Verfahren. Ratsam ist es daher in jedem Falle, den Herstellungsbeginn und die Fertigstellung im Vertrag exakt zu terminieren. Dann weis jeder, worauf er sich einstellen muss. In jedem Falle sollte in solchen Fällen ein Baurechtsfachmann zu Rate gezogen werden. Wenden Sie sich daher bei derartigen Fragen an Herrn RA Justizrat Dieter Kundler, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, sowie Fachanwalt für Familienrecht